Почему иностранцы покупают недвижимость в США: статистика, мотивация и преимущества

Америка как магнит для глобальных инвестиций в недвижимость

В условиях растущей экономической неопределённости и волатильности на мировых финансовых рынках вложение в недвижимость США сохраняет за собой статус одного из самых надёжных и привлекательных направлений для международных инвесторов. Все больше инвесторов хотят купить недвижимость в США, так как рынок жилой недвижимости в Соединённых Штатах Америки отличается своей масштабностью, стабильностью и высокой степенью прозрачности. Эти факторы формируют устойчивый фундамент, который привлекает как крупные институциональные фонды, так и частных инвесторов со всего мира.

Масштабность

Стабильность

Прозрачность

Для многих иностранцев покупка недвижимости в США — это не только вложение капитала, но и важный шаг в стратегии диверсификации, защите активов и создании условий для долгосрочного сохранения накоплений. Особенно в современном мире, где геополитические риски, валютные колебания и локальные экономические кризисы становятся все более ощутимыми, США являются одним из наиболее стабильных рынков недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим последние статистические данные, охватим ключевые тренды, проанализируем мотивацию иностранных покупателей, а также обсудим, почему именно сделки за наличные являются наиболее выгодными. Особое внимание уделим таким регионам, как Лос-Анджелес, — центру инвестиционной активности и премиальных сделок.

Масштабы и тренды на рынке недвижимости США: обновленные цифры и выводы

За последний год рынок жилой недвижимости в США пережил заметный всплеск интереса со стороны иностранных инвесторов. Согласно последним статистическим данным, иностранные покупатели вложили около $56 млрд в покупку существующих жилых объектов за период с апреля 2024 по март 2025 года. Это соответствует росту на впечатляющие 33,2% по сравнению с предыдущим годом — впервые с 2017 года наблюдается такой значительный годовой подъём.

56 000 000 000 долларов

Количество сделок, заключённых иностранцами, достигло 78 100, что составляет рост почти на 44% по сравнению с предыдущим периодом. Несмотря на то, что на иностранцев приходится всего около 1,9% от общего объёма продаж, они обеспечивают более весомую долю — 2,5% от общей суммы транзакций (от общего объема в примерно $2,2 трлн).

78 100 объектов недвижимости

Эти данные свидетельствуют о том, что иностранные инвесторы не просто присутствуют на рынке, а активно вкладывают значительные средства и зачастую выбирают объекты с более высокой стоимостью. Такой сдвиг говорит о стратегическом подходе и долгосрочной уверенности в потенциале американской недвижимости.

Покупка за наличные: почему наличные сделки доминируют у иностранцев

Особенностью сделок с иностранными покупателями является их высокая склонность к покупке недвижимости за наличные. Около 47% сделок среди иностранцев финансируются полностью наличными средствами. Для сравнения, среди американских покупателей этот показатель равен примерно 28%.

Интересно, что среди нерезидентов США доля сделок за наличный расчёт достигает 68%, тогда как у иностранцев, находящихся в стране по долгосрочной визе или с видом на жительство, этот показатель снижается до 36%.

Причины такого предпочтения очевидны:

• Сложность получения кредитов в США иностранцами. Немногие финансовые организации предлагают кредиты иностранцам, так как их платежеспособность и доходы сложно проверить. Даже те иностранцы, которые проживают в США на долгосрочных визах и имеют доход в США, могут не иметь хорошей кредитной истории, необходимой для получения кредитов в США. Поэтому кредиты на покупку недвижимости для иностранцев часто сопровождаются более высокой процентной ставкой и требованием об оплате значительной стоимости недвижимости наличными (высокий down payment).
• Оперативность закрытия сделки. Сделки с ипотекой требуют согласования с кредитными учреждениями, проверки платёжеспособности, предоставления большого объема документов от покупателя кредитной организации и, как следствие, могут затянуться на несколько недель, а иногда и месяцев. Наличная оплата значительно сокращает сроки и повышает вероятность успешного закрытия.
• Минимизация рисков отказа в финансировании. Даже если кредитная организация предварительно одобрила выдачу кредита, то в процессе оформления и рассмотрения документов покупателя могут возникнуть дополнительные вопросы и запросы на все новые и новые документы. Также за это время может измениться экономическая или политическая ситуация. Все это может привести к тому, что в кредите будет отказано прямо перед планируемым закрытием сделки, что значит не только потерю выбранного объекта недвижимости, но и времени.
• Повышенная переговорная сила. Продавцы зачастую готовы уступить в цене при условии наличной оплаты, поскольку это снижает риск срыва сделки и обеспечивает быструю продажу.
• Защита от нестабильности процентных ставок. В условиях роста ставок ипотека становится менее выгодной, а сделки наличными позволяют инвесторам избежать этих рисков.

Такой подход позволяет иностранным инвесторам не только обезопасить сделку, но и получить более выгодные условия и гибкость в выборе недвижимости. Помимо этого, наличные инвестиции отвечают ключевым требованиям большинства международных инвесторов — скорости, безопасности и эффективности.

Ценовые параметры: иностранцы покупают более дорогую недвижимость

Анализ цен на недвижимость, приобретаемую иностранцами, демонстрирует, что они ориентируются на объекты с ценой существенно выше средней по рынку. Средняя цена покупки у иностранных инвесторов составляет около $780 300, тогда как медианная цена по всему рынку — около $408 500.

Медианная стоимость приобретаемых объектов иностранцами составляет порядка $494 400, что также значительно превышает среднерыночный показатель.

Примечательно, что почти 18% всех сделок иностранцев заключаются по цене свыше $1 млн, что почти вдвое превышает долю таких сделок среди американских покупателей. Это говорит о том, что иностранные инвесторы выбирают недвижимость в премиум-сегменте или высоколиквидные объекты, которые обладают большей стабильностью и потенциалом роста.

Такая стратегия помогает не только диверсифицировать портфель, но и минимизировать риски, связанные с резкими колебаниями рынка и экономической нестабильностью в родных странах инвесторов.

Географические предпочтения: топ стран и наиболее привлекательные регионы США

Иностранные инвесторы, покупающие недвижимость в США, преимущественно представляют несколько ключевых стран, каждая из которых демонстрирует свои особенности и предпочтения.

По данным за апрель 2024 — март 2025 года, пять стран-лидеров по объёму сделок выглядят так:

• Китай: 15% сделок, инвестиции на сумму порядка $13,7 млрд.
• Канада: 14%, около $6,2 млрд.
• Мексика: 8%, примерно $4,4 млрд.
• Индия: 6%, около $2,2 млрд.
• Великобритания: 4%, порядка $2 млрд.

Каждая из этих стран вкладывается в недвижимость в различных регионах США, следуя своим стратегическим приоритетам.

Особенности национальных групп

• Китайские инвесторы традиционно предпочитают Калифорнию, особенно районы округов Лос-Анджелес (Los Angeles County) и Орандж (Orange County). Здесь премиальные цены нередко превышают $1,2 млн. Это обусловлено не только инвестиционной привлекательностью, но и желанием обеспечить детям образование и комфортное проживание.
• Канадцы чаще всего выбирают Флориду и Аризону, где около половины сделок направлены на покупку домов для отдыха. Тёплый климат и развитая инфраструктура делают эти штаты привлекательными для сезонного проживания.
• Мексиканские инвесторы предпочитают Техас и Флориду, сочетая инвестиционные цели с близостью к родине и возможностью использования недвижимости для личных нужд.
• Индийские покупатели склонны приобретать жильё для постоянного проживания семей — около 66% их сделок связаны с этим мотивом.
• Инвесторы из Великобритании и других европейских стран в основном рассматривают недвижимость как инструмент диверсификации капитала и получения дохода.

Особого внимания заслуживают покупатели из Украины и стран СНГ (Россия, Казахстан, Армения, Узбекистан, и др.). Эти инвесторы активно наращивают портфель недвижимости, приобретая объекты как для личного проживания, так и для сдачи в аренду, зачастую ориентируясь на премиальный сегмент.

Ключевые штаты для иностранных покупателей: топ-5 регионов

Пять штатов удерживают лидерство по количеству иностранных сделок:

1. Флорида — 21% от общего числа сделок.
2. Калифорния — 15%.
3. Техас — 10%.
4. Нью-Йорк — 7%.
5. Аризона — 5%.

Каждый из этих штатов обладает уникальными характеристиками, делающими его привлекательным для зарубежных инвесторов.

Флорида – лето круглый год

Флорида привлекает покупателей своим климатом, отсутствием подоходного налога и развитой туристической инфраструктурой. Эти факторы обеспечивают стабильный спрос как на жильё для отдыха, так и на арендные объекты.

Калифорния: инновации и престиж

Несмотря на высокие цены и налоги, Калифорния остаётся центром инновационных технологий, культуры и образования. Для иностранных покупателей здесь особенно важен доступ к престижным школам и университетам, а также высокий уровень жизни. Также для Калифорнии характерен высокий рост стоимости недвижимости, что делает инвестиции более привлекательными.

Техас – динамичный рынок с потенциалом

Техас предлагает сравнительно доступные цены и динамично развивающуюся экономику, что делает его привлекательным для инвесторов, ищущих рост стоимости и хорошие доходы от аренды.

Нью-Йорк – финансовый центр  

Нью-Йорк – один из ключевых глобальных финансовых центров, где спрос устойчив независимо от сезона или политических циклов.

Мотивы и цели иностранных инвесторов: анализ покупательских стратегий

При покупке недвижимости иностранцы руководствуются несколькими важными факторами.

Правовая и экономическая стабильность

Защита прав собственности и предсказуемость законодательства США — ключевые аргументы в пользу инвестиций в американскую недвижимость. На фоне нестабильной политической и экономической ситуации в других странах эти факторы приобретают особое значение.

Относительная доступность стоимости

Несмотря на рост цен, средняя стоимость жилья в США остаётся сравнительно выгодной по сравнению с рынками многих развитых стран, что особенно привлекательно для покупателей из регионов с дорогой недвижимостью.

Диверсификация и защита капитала

Для многих иностранцев приобретение недвижимости — это способ защитить свои накопления от валютных колебаний и нестабильности в родных странах.

Функциональное назначение: инвестиции и жильё

Около 47% сделок с иностранцами связаны с покупкой объектов для второго дома или инвестиционных целей, что втрое превышает долю среди американских покупателей (~16%). Это говорит о высокой заинтересованности в долгосрочных и доходных вложениях.

Особенности рынка недвижимости Лос-Анджелеса и близлежащих округов

Округ Лос-Анджелес (Los Angeles County) — один из самых престижных и динамично развивающихся регионов страны. По состоянию на март 2025 года медианная цена жилья здесь составляет около $852 190, ежегодно увеличиваясь.

В самом городе Лос-Анджелес медианная стоимость жилья превышает $1 млн, при этом около 45% объектов продаются выше запрашиваемой цены. Среднее время пребывания объекта на рынке — от 30 до 53 дней, что указывает на высокую активность покупателей и ограниченность предложения.

Международные покупатели здесь составляют около 4,6% от всех сделок, что, несмотря на снижение по сравнению с пиком 2008 года (10,6%), свидетельствует о наличии значительного потенциала для дальнейшего роста иностранного спроса.

Почему Лос-Анджелес так привлекателен для покупателей

1. Рынок с устойчивым ростом. Стабильный ежегодный прирост цен дает возможность сохранения и приумножения капитала.
2. Дефицит предложения. Ограниченное количество объектов недвижимости повышает их стоимость.
3. Высокий спрос на аренду. Благодаря экономике, культуре, киноиндустрии и студенческому сегменту регион обеспечивает устойчивый спрос на арендное жильё.
4. Престиж и инфраструктура. Климат, культурные и социальные возможности делают Лос-Анджелес привлекательным для жизни и инвестиций.
5. Альтернативные рынки в близлежащих округах. Округа рядом с Лос-Анджелесом с более низкими ценами предоставляют возможности для инвесторов с разными бюджетами, сохраняя потенциал роста. Это делает регион особенно интересным для стратегических инвесторов с горизонтом 5–10 лет.

Итоги и перспективы рынка недвижимости для иностранных инвесторов

Американская недвижимость по-прежнему сохраняет статус надёжного и предсказуемого актива, особенно в глазах международных покупателей. Прозрачные правила, стабильная экономика, высокий спрос на аренду, устойчивый рост цен и возможность покупки без кредитования делают её привлекательной даже на фоне глобальных турбулентностей.

Наличная покупка — это не просто удобство, а часть продуманной инвестиционной стратегии. Для физических лиц, международных семей, предпринимателей и инвестфондов это способ перевести капитал в защищённую юрисдикцию и сохранить его ценность на долгосрочной дистанции.

Особенно ярко это проявляется в таких регионах, как Лос-Анджелес, где сочетаются высокая ликвидность, динамичный рост стоимости недвижимости, ограниченное предложение и престиж. Поэтому тенденция роста иностранного спроса — это не всплеск, а закономерное возвращение интереса к одному из самых надёжных рынков мира.

---

Для написания данной статьи использовалась информация с сайтов National Association of Realtors, California Association of Realtors, Florida Realtors, Redfin, Investopedia, World Street Journal, New York Post и West LA Times.